Trêve hivernale : ce que le bailleur peut faire

Chaque année, la trêve hivernale suscite de nombreuses interrogations chez les propriétaires bailleurs. Cette période spécifique, qui s’étend généralement du 1er novembre au 31 mars, vise à protéger les locataires les plus vulnérables contre les expulsions durant les mois les plus froids. Mais que peut vraiment faire un bailleur durant la trêve hivernale ? Quels sont ses droits, ses obligations et les démarches possibles en cas d’impayé de loyer ou de comportement problématique ? Cet article, destiné aux propriétaires et gestionnaires immobiliers, fait le point en détail sur l’ensemble des actions envisageables, les recours, les précautions à prendre, ainsi que les solutions pratiques et juridiques à disposition. Que vous soyez confronté à votre premier impayé ou que vous souhaitiez simplement anticiper et sécuriser vos investissements, découvrez un panorama complet pour agir efficacement, en toute légalité, pendant la trêve hivernale.

Comprendre la trêve hivernale : définition, cadre légal et exceptions

Origine et objectifs de la trêve hivernale

La trêve hivernale a été instaurée en France par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, puis renforcée par la loi du 31 mai 1990 dite loi Besson. Son objectif principal est d’éviter que des personnes ne se retrouvent sans logement pendant la période la plus froide de l’année. Elle s’inscrit dans une démarche de protection sociale et vise à garantir un minimum de dignité aux locataires en difficulté.

Cadre légal : textes de référence

• Article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
• Loi ALUR du 24 mars 2014 (précisions sur les exceptions et extensions de la trêve)

La trêve hivernale interdit toute expulsion de locataire pour non-paiement du loyer, sans pour autant suspendre le paiement des loyers ou des charges. Le propriétaire ne peut donc pas mettre à la porte son locataire, même en cas de décision judiciaire prononçant l’expulsion.

Dates et durée de la trêve hivernale

La trêve hivernale s’étend chaque année du 1er novembre au 31 mars inclus. En cas de circonstances exceptionnelles (comme lors de la crise sanitaire Covid-19), elle peut être prolongée par décision gouvernementale. Il est donc essentiel pour le bailleur de rester informé des éventuelles évolutions législatives chaque année.

Les exceptions à la trêve hivernale

• Les locataires occupant illégalement un logement (squat)
• Locataires dont le relogement est assuré dans des conditions décentes
• Logements faisant l’objet d’un arrêté de péril
• Cas de violences conjugales : la trêve ne s’applique pas au conjoint violent expulsé du domicile

Il est donc important de bien distinguer la situation de chaque locataire : toutes les expulsions ne sont pas systématiquement gelées par la trêve hivernale.

Quels sont les droits et obligations du bailleur pendant la trêve hivernale ?

Obligations à respecter impérativement

• Respecter l’interdiction d’expulsion physique du locataire, même avec une décision de justice
• Maintenir les services essentiels (eau, électricité, chauffage) sans coupure
• Continuer à délivrer un logement décent et en bon état

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions pénales, notamment en cas de coupure volontaire d’énergie ou de tentative d’expulsion illégale. Le bailleur s’expose alors à des amendes, voire à des peines d’emprisonnement.

Droits du propriétaire pendant la trêve hivernale

• Engager ou poursuivre une procédure judiciaire d’expulsion
• Envoyer des relances et mises en demeure pour impayés de loyer
• Demander le paiement des loyers et des charges
• Faire jouer les garanties et assurances loyers impayés
• Procéder à la récupération des aides sociales directement auprès de la CAF (tiers payant APL, etc.)
• Proposer une solution amiable ou un plan d’apurement de la dette

La trêve hivernale ne protège pas le locataire de ses obligations contractuelles. Le propriétaire peut donc agir pour sécuriser ses revenus et préparer l’après-trêve, sans toutefois recourir à des mesures coercitives directes.

Tableau comparatif : Ce que le bailleur peut et ne peut pas faire durant la trêve hivernale

Action	Autorisé pendant la trêve	Interdit pendant la trêve
Engager une procédure judiciaire	Oui	Non
Expulser le locataire physiquement	Non	Oui
Couper l’eau, l’électricité, le chauffage	Non	Oui
Demander le paiement du loyer	Oui	Non
Relancer le locataire pour impayés	Oui	Non
Proposer un plan d’apurement	Oui	Non
Faire jouer la caution ou l’assurance loyers impayés	Oui	Non
Entrer dans le logement sans autorisation	Non	Oui

Responsabilités spécifiques du bailleur social

Les bailleurs sociaux (offices HLM, sociétés d’économie mixte) sont soumis à des obligations renforcées en matière d’accompagnement social des locataires. Ils doivent notamment proposer des solutions de relogement ou d’accompagnement social avant toute procédure d’expulsion.

Que faire en cas d’impayé de loyer pendant la trêve hivernale ?

Étapes à suivre face à un impayé

• Envoyer une lettre de relance amiable dès le premier retard
• Mettre en demeure le locataire, par courrier recommandé avec AR
• Informer la caution solidaire, s’il y en a une
• Contacter l’assurance loyers impayés (GLI) ou faire appel à la garantie Visale
• Solliciter la CAF pour demander le versement des APL directement au bailleur
• Engager une procédure judiciaire en cas de non-régularisation

Il est recommandé de conserver tous les échanges et relances écrites, qui constitueront des éléments de preuve en cas de procédure devant le tribunal d’instance.

Les solutions amiables à privilégier

La résolution amiable reste la voie à privilégier pendant la trêve hivernale. De nombreux locataires rencontrent des difficultés passagères. Un dialogue constructif peut aboutir à un accord sur un plan d’apurement de la dette, avec échelonnement des paiements. Les organismes sociaux et associations peuvent également intervenir pour accompagner locataires et bailleurs dans la recherche de solutions.

• Établir un échéancier de remboursement
• Accepter un report partiel ou total de paiement, selon la situation
• Proposer une médiation via un conciliateur de justice

La procédure judiciaire durant la trêve hivernale

Si aucune solution amiable n’est trouvée, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. La procédure suit plusieurs étapes :

• Assignation du locataire devant le tribunal
• Audience et délibéré
• Prononcé éventuel de la résiliation du bail et de l’expulsion

Attention : même si le jugement d’expulsion est rendu pendant la trêve hivernale, l’exécution de l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue de la période, sauf exceptions (voir section précédente).

Cas particulier : le locataire de mauvaise foi

Un locataire qui abuse sciemment de la trêve hivernale (multiplication des impayés, dégradations volontaires, sous-location illicite, etc.) n’est pas pour autant expulsable pendant la trêve. Cependant, le juge peut réduire les délais ou refuser des délais de paiement en cas de mauvaise foi manifeste, et accorder l’exécution immédiate de l’expulsion dès la fin de la trêve.

Exemples concrets et chiffres clés

• En 2022, près de 122 000 procédures d’expulsion ont été engagées en France, mais seulement 15 500 expulsions effectives ont eu lieu.
• Environ 80% des impayés trouvent une solution amiable avant d’aller au bout de la procédure judiciaire.
• La durée moyenne d’une procédure d’expulsion (hors trêve) est de 18 à 24 mois, ce qui souligne l’intérêt d’anticiper et de dialoguer.

Les démarches et recours possibles pour le bailleur pendant la trêve hivernale

Préparer l’après-trêve : anticiper la reprise des expulsions

Le bailleur peut profiter de la trêve hivernale pour préparer sereinement la suite de la procédure. Il est conseillé de :

• Réunir tous les justificatifs et preuves d’impayés
• Échanger avec un avocat spécialisé en droit immobilier
• Mettre à jour les contacts avec les organismes sociaux
• Informer le locataire des conséquences à venir dès la fin de la trêve

Recours auprès des assurances et garanties

Si le bailleur a souscrit une Garantie Loyers Impayés (GLI), il peut continuer à percevoir une indemnisation pendant la trêve hivernale. Il est important de déclarer l’impayé dans les délais prévus par le contrat (souvent 30 à 45 jours après le premier impayé). La garantie Visale, proposée par Action Logement, peut également prendre en charge tout ou partie des impayés pour certains profils de locataires.

Solliciter les aides sociales ou un accompagnement

Plusieurs dispositifs existent pour aider les bailleurs à récupérer les loyers dus ou accompagner le locataire :

• Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) : peut accorder une aide au locataire pour apurer sa dette locative
• CAF : versement direct des APL au bailleur en cas d’impayé
• CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) : accompagne locataires et bailleurs dans la prévention des expulsions

Il est essentiel de signaler rapidement la situation d’impayé auprès de ces organismes afin de maximiser les chances de régularisation.

Conseils pratiques pour sécuriser la gestion locative

• Souscrire une assurance loyers impayés pour limiter les risques
• Vérifier soigneusement la solvabilité des locataires lors de la sélection
• Privilégier la rédaction d’un bail solide, avec clauses résolutoires claires
• Maintenir un dialogue régulier et bienveillant avec les locataires

Une bonne anticipation et des pratiques de gestion rigoureuses permettent de limiter l’impact des impayés et de la trêve hivernale sur la rentabilité locative.

Questions fréquentes et situations particulières

Puis-je entrer dans le logement pour vérifier l’état des lieux ?

Non, sauf en cas d’accord écrit du locataire ou d’extrême urgence (fuite d’eau, risque avéré pour la sécurité). Le bailleur ne peut pas pénétrer dans le logement sans autorisation, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Mon locataire a quitté le logement, mais laisse ses affaires sur place. Que faire ?

En cas d’abandon du logement, le bailleur doit saisir le juge pour constater l’abandon et obtenir l’autorisation de récupérer les lieux. Il est interdit de vider le logement soi-même, même pendant la trêve hivernale.

Que se passe-t-il si le locataire décède pendant la trêve hivernale ?

Le décès du locataire entraîne la résiliation du bail. Les héritiers deviennent alors redevables du paiement des loyers dus jusqu’à la libération effective du logement. L’expulsion des héritiers occupants sans titre reste soumise à la trêve hivernale.

Quelles sanctions en cas de non-respect de la trêve hivernale ?

• Amende pouvant atteindre 30 000 € pour expulsion illégale
• Peine de prison (jusqu’à 3 ans) en cas de violation de domicile ou de coupure abusive d’énergie
• Réparation du préjudice subi par le locataire

Peut-on augmenter le loyer ou donner congé pendant la trêve ?

La trêve hivernale ne bloque pas la révision annuelle du loyer prévue au bail ni la délivrance d’un congé pour vente, reprise ou motif légitime. Cependant, l’exécution d’un congé pour expulsion ne sera effective qu’après la trêve.

Exemples de cas réels

• Un bailleur, confronté à quatre mois d’impayés, a obtenu une décision d’expulsion en janvier. L’expulsion effective s’est toutefois déroulée en avril, après la trêve.
• Dans un cas de squat, la préfecture a autorisé l’expulsion immédiate, la trêve n’étant pas applicable aux occupants sans droit ni titre.

Pour conclure, la trêve hivernale constitue un temps de pause pour les expulsions, mais elle ne signifie pas l’inaction pour le bailleur. Il est tout à fait possible d’agir, de préparer la suite et de sécuriser ses intérêts par des démarches amiables, judiciaires et administratives. La clé réside dans la connaissance précise de ses droits et devoirs, une communication transparente avec le locataire et l’anticipation des difficultés. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels (avocats, administrateurs de biens, associations, organismes sociaux) pour vous accompagner et optimiser la gestion de vos biens immobiliers. La prévention, la réactivité et la rigueur dans les démarches sont vos meilleurs alliés pour traverser sereinement cette période sensible et préserver la rentabilité de votre investissement locatif.