Majorités en AG : comprendre les articles 24, 25 et 26

Dans le monde de la copropriété, les assemblées générales (AG) sont le cœur de la prise de décision collective. Comprendre les règles applicables lors de ces réunions, notamment les différentes majorités prévues par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, est fondamental pour tout copropriétaire, syndic ou conseil syndical. Ces majorités conditionnent l’adoption des résolutions qui concernent la vie de l’immeuble, qu’il s’agisse de travaux, de gestion ou de modifications du règlement de copropriété. Pourtant, entre majorité simple, majorité absolue, double majorité et unanimité, il est parfois difficile de s’y retrouver et d’anticiper les conséquences d’un vote. Cet article vous propose un tour d’horizon complet, illustré d’exemples concrets, afin de naviguer sereinement dans l’univers des décisions collectives en copropriété.

Nous détaillerons le fonctionnement précis de chaque type de majorité, les enjeux pratiques, les erreurs fréquentes à éviter et les conseils pour réussir vos assemblées générales. Découvrez également nos tableaux récapitulatifs, listes pratiques et réponses aux questions les plus courantes pour faire de vous un copropriétaire éclairé et efficace lors de chaque AG.

Les fondements juridiques des majorités en assemblée générale

Origines et enjeux de la réglementation

La gestion des copropriétés repose sur un cadre légal précis, instauré principalement par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application de 1967. Ces textes visent à organiser la vie collective dans l’immeuble, protéger les droits de chaque copropriétaire et garantir la bonne administration des parties communes. Les articles 24, 25 et 26 fixent les modalités de vote en AG, en déterminant les types de majorités requises selon la nature des décisions à prendre. Cette hiérarchisation vise à adapter le niveau d’exigence en fonction de l’importance de la résolution soumise au vote.

Pourquoi plusieurs majorités ?

Toutes les décisions ne revêtent pas le même degré de gravité ou d’impact pour l’ensemble des copropriétaires. Certains choix, tels que l’approbation des comptes ou la désignation du syndic, relèvent de la gestion courante et peuvent être adoptés à la majorité simple (article 24). D’autres, ayant une incidence plus forte (travaux, modifications structurelles, changement de destination d’une partie commune), nécessitent une majorité renforcée (articles 25 ou 26) ou même l’unanimité. Cette graduation permet de concilier efficacité de la gestion collective et protection des intérêts particuliers.

Textes de référence

• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Décret n°67-223 du 17 mars 1967
• Articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965
• Jurisprudence constante de la Cour de cassation

La majorité simple : article 24 de la loi de 1965

Définition et champ d’application

La majorité simple, aussi appelée majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, est la règle de base pour de nombreuses décisions d’AG. Selon l’article 24, il s’agit de la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance lors de l’assemblée. Les abstentions, bulletins blancs ou nuls ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la majorité.

Décisions concernées

• Approbation des comptes de l’exercice clos
• Quitus au syndic
• Vote du budget prévisionnel
• Désignation ou révocation du syndic
• Désignation des membres du conseil syndical
• Autorisation d’agir en justice au nom du syndicat
• Travaux d’entretien courant (ex : ravalement sans modification majeure)
• Décisions relatives à l’entretien ou au fonctionnement des équipements communs

Calcul de la majorité simple : exemple concret

Imaginons une copropriété de 10 lots principaux avec 1 000 tantièmes. Lors de l’AG, sont présents ou représentés des copropriétaires totalisant 700 tantièmes. Pour une résolution relevant de l’article 24 :

• Voix pour : 400 tantièmes
• Voix contre : 200 tantièmes
• Abstentions : 100 tantièmes

La majorité est obtenue si le nombre de voix « pour » dépasse celui des voix « contre », soit 400 > 200. Les abstentions ne sont pas comptabilisées.

Erreurs fréquentes et conseils pratiques

• Ne pas confondre majorité des présents avec majorité des copropriétaires : pour l’article 24, seules les voix exprimées comptent.
• Pensez à bien vérifier le quorum et la validité des pouvoirs pour éviter toute contestation.
• Utilisez la feuille de présence pour faciliter le calcul des voix et l’établissement du procès-verbal.

La majorité absolue : article 25

Définition et fonctionnement

L’article 25 instaure la « majorité absolue », c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, qu’ils soient présents, représentés, votants par correspondance ou absents. Cette règle s’applique à des décisions plus engageantes pour la copropriété.

Décisions soumises à l’article 25

• Travaux d’amélioration (ex : installation d’un ascenseur, isolation thermique, accessibilité PMR)
• Transformation d’un équipement commun
• Délégation de pouvoirs au conseil syndical
• Réalisation de travaux affectant la structure de l’immeuble
• Acquisition ou aliénation de parties communes
• Modification du règlement de copropriété sur certains points

La passerelle de l’article 25-1 : une seconde chance

Si une résolution soumise à l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être immédiatement organisé lors de la même AG. Cette fois, la décision peut être adoptée à la majorité simple de l’article 24. Ce mécanisme, appelé « passerelle de l’article 25-1 », vise à éviter le blocage des décisions importantes.

Exemple chiffré

Dans notre copropriété de 1 000 tantièmes :

• Nombre total de voix nécessaires pour la majorité absolue : 501
• Résolution : travaux d’amélioration
• Premier vote : 450 pour, 400 contre, 150 abstentions

La majorité absolue n’est pas atteinte (450 < 501), mais le nombre de voix « pour » dépasse le tiers (333). On peut donc revoter selon la majorité simple (article 24).

Pièges à éviter

• Ne pas oublier d’appliquer la passerelle 25-1 lorsqu’elle est possible.
• Attention au calcul : abstentions, absences et votes blancs sont pris en compte pour le total des voix, mais seuls les « pour » sont comptés pour la majorité absolue.
• Gardez trace écrite des deux tours de scrutin dans le procès-verbal.

La double majorité : article 26

Définition de la double majorité

L’article 26 prévoit une majorité dite « double » ou « de l’article 26 » : il faut obtenir à la fois la majorité des voix de tous les copropriétaires, et la majorité en nombre des copropriétaires eux-mêmes. C’est une exigence renforcée, réservée aux décisions les plus structurantes pour la copropriété.

Décisions concernées

• Aliénation de parties communes (ex : vente du toit-terrasse, cession d’un local commun)
• Modification de la répartition des charges
• Transformation ou affectation de parties communes à l’usage exclusif d’un copropriétaire
• Changement de destination de l’immeuble
• Modification substantielle du règlement de copropriété

Calcul de la double majorité : exemple

Dans une copropriété de 10 copropriétaires représentant 1 000 tantièmes :

• Au moins 6 copropriétaires doivent voter pour (majorité en nombre)
• Les copropriétaires « pour » doivent détenir au moins 501 tantièmes

Si, lors du vote, 5 copropriétaires (550 tantièmes) votent pour et 5 (450 tantièmes) contre, la résolution n’est pas adoptée : il manque la majorité en nombre (6 sur 10 requis).

Particularités et cas pratiques

• Les copropriétaires opposants ou défaillants (absents non représentés) sont pris en compte dans le total pour le calcul de la majorité en nombre.
• En cas de blocage, il est parfois nécessaire de rechercher un accord amiable en amont de l’AG.
• Pour certaines décisions, la loi impose l’unanimité (cf. section suivante).

L’unanimité et les cas particuliers

Décisions nécessitant l’unanimité

La règle de l’unanimité impose l’accord de 100 % des voix de tous les copropriétaires. Elle s’applique à des décisions d’une importance capitale, susceptibles de modifier profondément la nature ou la destination de l’immeuble.

• Aliénation de parties communes indispensables (ex : vente de la cour intérieure unique d’accès)
• Modification de la répartition des lots ou de la destination principale de l’immeuble
• Suppression de services collectifs essentiels
• Changement fondamental du règlement de copropriété

Exemple concret

Pour vendre une cour qui constitue le seul accès à l’immeuble, il faudra recueillir la voix de chaque copropriétaire, sans exception. Un seul refus rend la décision impossible.

Conséquences pratiques

• L’unanimité est souvent difficile à obtenir, ce qui peut bloquer certains projets.
• En cas d’impossibilité d’obtenir l’unanimité, un recours au juge peut être envisagé dans certains cas très spécifiques (ex : travaux imposés par la loi).

Comparatif des différentes majorités : tableau récapitulatif

Article	Type de majorité	Mode de calcul	Exemples de décisions
24	Majorité simple	Voix des présents/représentés/votants par correspondance	Comptes, budget, syndic, travaux d’entretien
25	Majorité absolue	Voix de tous les copropriétaires	Travaux d’amélioration, équipements, délégations
25-1	Passerelle	Si 1/3 des voix atteint, second vote à la majorité simple	Idem article 25
26	Double majorité	Majorité des copropriétaires ET des tantièmes	Cession parties communes, changement destination
–	Unanimité	100 % des voix	Décisions fondamentales

Organes de la copropriété : rôles et responsabilités en AG

Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des propriétaires d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. C’est lui qui prend les décisions lors des AG, en votant selon les règles de majorité évoquées précédemment. Chaque copropriétaire détient un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes, fixés par le règlement de copropriété.

Le syndic

Professionnel ou bénévole, le syndic est chargé d’exécuter les décisions votées en AG et d’assurer la gestion courante de l’immeuble. Il convoque les assemblées, prépare l’ordre du jour, exécute les travaux, gère les finances et représente le syndicat vis-à-vis des tiers. Son rôle est central lors des AG, notamment pour expliquer les enjeux de chaque résolution et veiller au bon déroulement des votes.

Le conseil syndical

Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, assiste le syndic et fait le lien entre ce dernier et l’ensemble des copropriétaires. Il contrôle la gestion du syndic, prépare les assemblées, informe et conseille les copropriétaires. Il joue un rôle clé dans la préparation des résolutions soumises au vote.

Le président de séance et les scrutateurs

Lors de chaque AG, un président de séance est élu en début de réunion, ainsi que des scrutateurs chargés de contrôler la régularité des votes et de valider les résultats. Leur présence garantit la transparence et la sécurité juridique des décisions prises.

Le déroulement du vote en AG : étapes et bonnes pratiques

Convocation et préparation de l’AG

La convocation à l’assemblée générale doit être envoyée à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la date prévue. Elle mentionne l’ordre du jour, les projets de résolution, les documents comptables et toute pièce utile à l’information des votants. La réussite d’une AG repose en grande partie sur la clarté et la pertinence de ces documents préparatoires.

• Envoyez la convocation dans les délais légaux, par lettre recommandée ou tout autre moyen prévu au règlement de copropriété.
• Communiquez à l’avance le projet de budget, les devis de travaux et les modifications proposées au règlement.
• N’oubliez pas d’inclure le formulaire de vote par correspondance, désormais obligatoire.

Déroulement de l’assemblée et des votes

L’AG débute par l’émargement de la feuille de présence, la désignation du président de séance et des scrutateurs. Après présentation des résolutions, chaque point à l’ordre du jour est mis aux voix, selon la majorité requise. Les résultats sont consignés dans le procès-verbal, qui doit être transmis à tous les copropriétaires dans un délai d’un mois.

Gestion des pouvoirs et du vote par correspondance

Chaque copropriétaire peut se faire représenter par un tiers muni d’un pouvoir écrit. Depuis la loi ELAN, un mandataire ne peut détenir plus de 10 % des voix du syndicat, sauf exceptions. Le vote par correspondance, généralisé en 2020, permet de renforcer la participation, notamment pour les absents.

Conseils pratiques pour un vote efficace

• Préparez vos questions en amont et demandez des précisions sur chaque résolution.
• Vérifiez la validité de vos pouvoirs avant l’ouverture de la séance.
• En cas de doute sur le mode de calcul de la majorité, demandez une vérification au président de séance ou au syndic.

Documents et procès-verbaux : traçabilité et contestations

Le procès-verbal d’AG

Le procès-verbal (PV) est le document officiel qui consigne l’ensemble des décisions prises lors de l’assemblée générale. Il indique pour chaque résolution : le nombre de voix pour, contre, abstentions, le type de majorité requis et le résultat du vote. Ce document doit être signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs.

Conservation et transmission

• Le PV doit être adressé à tous les copropriétaires dans un délai d’un mois.
• Il est conservé au registre des procès-verbaux, consultable par tout copropriétaire.
• Les documents annexes (budgets, devis, rapports) sont également conservés pour assurer la traçabilité des décisions.

Contestations et voies de recours

Si un copropriétaire estime qu’une décision a été prise irrégulièrement (quorum non atteint, erreur dans le calcul de la majorité, vice de procédure), il peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du PV. Les erreurs fréquentes concernent le mode de calcul des voix, la non-prise en compte des abstentions, ou encore la confusion entre les différentes majorités.

Conseils pour éviter les contestations

• Faites systématiquement appel à un professionnel (syndic, avocat) pour les décisions complexes.
• Consignez précisément les résultats et les échanges dans le PV.
• En cas de doute, n’hésitez pas à demander un report ou une vérification du vote.

Conseils pour réussir ses votes en AG

Anticiper les blocages

L’adhésion du plus grand nombre est souvent indispensable pour les décisions importantes. Il est conseillé de préparer en amont les projets de résolution, de consulter les copropriétaires concernés et de rechercher des compromis. L’utilisation d’assemblées préparatoires ou de groupes de travail peut faciliter les discussions et lever les réticences.

Bien comprendre les enjeux des résolutions

• Analysez l’impact financier à court, moyen et long terme.
• Évaluez les conséquences sur l’usage des parties communes et la valeur des lots.
• Identifiez les bénéficiaires et les éventuels opposants à la résolution.

Se faire accompagner par des experts

Pour les décisions complexes (travaux structurants, cessions, modifications du règlement), il est vivement recommandé de faire appel à un syndic professionnel, un avocat spécialisé ou un expert en bâtiment. Leur expertise permettra de sécuriser la procédure et d’éviter les contestations ultérieures.

Favoriser la participation

• Relancez les copropriétaires avant l’AG pour encourager la présence ou la remise de pouvoirs.
• Mettez à disposition l’ensemble des documents en ligne ou dans l’immeuble.
• Organisez des réunions d’information pour présenter les enjeux et répondre aux questions.

Exemple de stratégie de vote pour des travaux importants

Pour faire adopter des travaux d’isolation thermique (article 25), organisez une réunion préparatoire pour expliquer les avantages (économies d’énergie, valorisation du bien), présentez plusieurs devis, sollicitez l’avis du conseil syndical, puis envoyez une note explicative avec la convocation à l’AG. Prévoyez la passerelle 25-1 au cas où la majorité absolue ne serait pas atteinte au premier tour.

Cas pratiques, jurisprudence et questions fréquentes

Cas pratique 1 : installation d’un ascenseur

Une copropriété de 15 lots sans ascenseur souhaite améliorer son confort. La décision d’installer un ascenseur relève de l’article 25 (majorité absolue) car il s’agit d’un équipement nouveau. Lors de l’AG, seuls 8 copropriétaires représentant 600 tantièmes votent pour, 5 (250 tantièmes) contre, 2 s’abstiennent (150 tantièmes). Résultat : la majorité absolue n’est pas atteinte (il faudrait au moins 8 copropriétaires et 751 tantièmes). Grâce à la passerelle 25-1, un second vote peut être organisé ; la résolution est alors adoptée à la majorité simple, si la majorité des présents/représentés vote pour.

Cas pratique 2 : vente d’une loge de concierge

La vente d’une loge de concierge, considérée comme partie commune, relève de l’article 26 (double majorité). Il faudra obtenir à la fois la majorité des copropriétaires (en nombre) et des tantièmes. Si la décision n’est pas adoptée, il faudra soit renoncer, soit tenter de convaincre les opposants en amont de l’AG.

Jurisprudence récente

• La Cour de cassation a rappelé que la passerelle 25-1 ne s’applique pas pour les décisions relevant de l’article 26.
• En cas de contestation, le calcul exact des voix et la preuve de la convocation régulière sont essentiels pour valider une décision d’AG.
• Le vote par correspondance doit être pris en compte dans le calcul du quorum et des majorités.

Questions fréquentes

• Que faire si l’AG ne parvient pas à une majorité ? : Selon le type de majorité, il est possible de recourir à la passerelle 25-1, d’organiser une nouvelle AG, ou de rechercher un compromis.
• Les abstentions comptent-elles ? : Elles ne sont pas prises en compte dans le calcul de la majorité simple, mais oui pour la majorité absolue et la double majorité où elles influent sur le total des voix.
• Un même copropriétaire peut-il cumuler des pouvoirs ? : Oui, dans la limite de 10 % des voix du syndicat (sauf exceptions prévues par la loi).
• Peut-on contester une décision d’AG ? : Oui, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, devant le tribunal judiciaire.

En conclusion, la maîtrise des règles de majorité en assemblée générale est un atout essentiel pour tout copropriétaire soucieux de défendre ses intérêts et de contribuer efficacement à la gestion de son immeuble. La compréhension fine des articles 24, 25 et 26, appuyée sur une préparation rigoureuse et une communication transparente, permet d’éviter les blocages, de sécuriser les décisions et d’améliorer la convivialité au sein de la copropriété. Que vous soyez novice ou aguerri, n’hésitez pas à vous appuyer sur les organes de la copropriété et les conseils d’experts pour garantir le succès de vos AG et la valorisation durable de votre patrimoine immobilier.