Numéro d’enregistrement Airbnb : comment l’obtenir

Louer son logement sur Airbnb offre de belles opportunités de revenus complémentaires, mais implique aussi le respect de nombreuses règles, en particulier dans les grandes villes françaises. Parmi elles, l’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement Airbnb suscite de nombreuses questions chez les propriétaires et gestionnaires. Comment obtenir ce fameux numéro ? Quelles démarches effectuer ? Tous les logements sont-ils concernés ? Quels risques en cas de non-respect ? Dans cet article, nous allons détailler chaque étape du processus, les obligations légales, les spécificités locales ainsi que les bonnes pratiques pour gérer efficacement votre location courte durée sur Airbnb. Que vous soyez propriétaire d’un studio à Paris, d’une maison à Bordeaux ou d’un appartement à Lyon, ce guide complet vous accompagne pas à pas.

Qu’est-ce que le numéro d’enregistrement Airbnb ?

Le numéro d’enregistrement Airbnb est un identifiant unique attribué à chaque logement destiné à la location meublée de courte durée, principalement dans les villes françaises de plus de 200 000 habitants et dans les zones tendues. Cette mesure, issue de la loi pour une République numérique de 2016, vise à mieux réguler le marché locatif et à lutter contre les fraudes et abus (par exemple, les locations illégales ou dépassant la durée maximale autorisée).

Objectif du numéro d’enregistrement

L’objectif principal du numéro est de permettre aux municipalités de suivre, contrôler et encadrer les locations touristiques sur leur territoire. Grâce à cet identifiant, les plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.com peuvent limiter la durée de location (par exemple, 120 jours/an pour une résidence principale à Paris) et les autorités peuvent facilement identifier les annonces en règle.

Format du numéro d’enregistrement

Le numéro d’enregistrement se compose généralement de 13 caractères alphanumériques. Il prend la forme suivante :

• Le code INSEE de la commune (5 chiffres)
• Une série aléatoire de 8 caractères

Exemple : 75101A2B3C4D5

Quelles plateformes sont concernées ?

Airbnb est la plateforme la plus connue, mais cette réglementation s’applique aussi à toutes les plateformes de location saisonnière (Booking, Abritel, Leboncoin, etc.). Lors de la création ou la modification d’une annonce, il est obligatoire de renseigner ce numéro dans le champ prévu à cet effet, sous peine de voir l’annonce suspendue.

Quels types de logements sont concernés par le numéro d’enregistrement Airbnb ?

Tous les logements proposés à la location de courte durée ne sont pas soumis aux mêmes obligations. Il est important de bien comprendre les distinctions légales pour éviter toute erreur.

Résidence principale

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par le propriétaire (ou le locataire disposant de l’accord du bailleur). Dans la plupart des villes concernées, la location de la résidence principale, dans la limite de 120 jours par an, nécessite l’obtention d’un numéro d’enregistrement.

• Exemple : Vous louez votre appartement parisien pendant vos vacances d’été et quelques week-ends, pour un total de 80 jours dans l’année : vous devez obtenir un numéro d’enregistrement et respecter le plafond légal.

Résidence secondaire ou logement non occupé

Pour une résidence secondaire ou un bien destiné exclusivement à la location saisonnière, l’obligation d’enregistrement s’applique également, mais les règles sont plus strictes. Dans certaines villes (Paris, Lyon, Nice, Bordeaux…), il peut être nécessaire de demander une autorisation de changement d’usage (transformation en meublé touristique) avant d’obtenir le numéro d’enregistrement.

• Exemple : Vous possédez un studio à Bordeaux que vous louez toute l’année à des touristes : il vous faudra une autorisation préalable de la mairie, puis effectuer la déclaration pour obtenir le numéro d’enregistrement.

Exceptions

• Les chambres chez l’habitant (vous louez une chambre de votre résidence principale tout en y vivant) ne sont généralement pas soumises à cette obligation, mais il est conseillé de vérifier auprès de votre mairie.
• Les logements situés dans des communes de moins de 200 000 habitants (hors arrêtés municipaux spécifiques) ne sont pas toujours concernés.

Dans quelles villes le numéro d’enregistrement Airbnb est-il obligatoire ?

L’obligation de déclarer son logement et d’obtenir un numéro d’enregistrement concerne principalement les grandes villes françaises et les zones dites « tendues ». La liste s’allonge d’année en année, au fur et à mesure que les municipalités adaptent leur réglementation locale pour mieux contrôler le marché locatif.

Principales villes concernées

• Paris : Première ville à avoir mis en place ce dispositif. Toute location de courte durée y est strictement encadrée.
• Lyon : Depuis 2018, la métropole de Lyon impose la déclaration et le numéro d’enregistrement pour toutes les locations saisonnières.
• Bordeaux : Les locations touristiques sont soumises à enregistrement et à l’obtention d’un numéro spécifique.
• Nantes, Nice, Marseille, Toulouse, Strasbourg, Annecy, Biarritz, Cannes, La Rochelle, Lille, etc. : De nombreuses autres villes ont suivi l’exemple de Paris et imposent aujourd’hui l’enregistrement.

Pour connaître la liste exacte et à jour des villes concernées, consultez le site officiel de votre mairie ou le portail service-public.fr. Certaines communes touristiques de taille plus modeste imposent également cette obligation.

Différences selon la taille de la commune

Commune	Obligation d’enregistrement	Conditions spécifiques
Paris, Lyon, Bordeaux (villes >200 000 hab.)	Oui	Autorisation de changement d’usage parfois requise, nombre de jours limité
Villes touristiques (ex : Annecy, Biarritz)	Oui	Conditions variables selon la municipalité
Communes < 200 000 hab. sans arrêté municipal	Non (sauf décision locale)	Déclaration parfois recommandée

Arrêtés municipaux spécifiques

Certains maires peuvent imposer le numéro d’enregistrement même dans des communes plus petites, en fonction de la pression immobilière ou de la politique locale. Il est donc impératif de se renseigner auprès de la mairie de votre commune avant de publier une annonce sur Airbnb.

Comment obtenir un code d’enregistrement Airbnb ?

La procédure pour obtenir un numéro d’enregistrement Airbnb est relativement simple, mais comporte plusieurs étapes à respecter. Elle s’effectue généralement en ligne, via le site officiel de la mairie concernée ou le portail national service-public.fr. Voici les principales démarches à effectuer :

Étape 1 : Vérifier la réglementation locale

• Consultez le site internet de votre mairie ou rendez-vous à l’accueil pour vérifier si votre commune impose l’enregistrement des meublés de tourisme.
• Identifiez les éventuelles démarches complémentaires (autorisation de changement d’usage, inscription en mairie, etc.).

Étape 2 : Préparer les informations nécessaires

• Adresse exacte du logement
• Type de logement (résidence principale, secondaire, chambre, etc.)
• Nature de la location (location complète, partielle…)
• Capacité d’accueil (nombre de personnes maximum autorisé)
• Nom, prénom et coordonnées du déclarant

Étape 3 : Effectuer la déclaration en ligne

• Connectez-vous sur le site de la mairie ou sur service-public.fr (rubrique « Déclaration en mairie d’un meublé de tourisme »).
• Remplissez le formulaire CERFA dédié (n°14004*04 pour la déclaration de meublé de tourisme).
• Validez et soumettez votre dossier.

Dans la plupart des cas, le numéro d’enregistrement est attribué instantanément. Il est communiqué par email ou téléchargeable depuis votre espace personnel sur le site de la mairie.

Étape 4 : Conserver précieusement le numéro obtenu

• Notez et archivez votre numéro d’enregistrement.
• Il vous sera demandé à chaque création ou modification d’annonce sur Airbnb ou toute autre plateforme.

Exemple concret : procédure à Paris

À Paris, la déclaration se fait via le portail teleservices.paris.fr. Après avoir renseigné les caractéristiques du logement et validé votre déclaration, vous obtenez immédiatement votre numéro d’enregistrement. Ce numéro doit être affiché sur toute annonce publiée.

Quelles sont les obligations liées au numéro de déclaration Airbnb ?

L’obtention du numéro d’enregistrement ne constitue que la première étape de vos obligations légales. Plusieurs règles strictes doivent être respectées pour louer en toute légalité :

Affichage du numéro sur les annonces

• Le numéro doit être obligatoirement affiché sur toutes les annonces publiées sur Airbnb, Abritel, Booking, etc.
• Les plateformes ont l’obligation de demander ce numéro et de vérifier sa validité.

Respect des plafonds de location

• Résidence principale : Limite de 120 nuits par an (sauf dérogation spécifique ou locations longue durée hors Airbnb).
• Résidence secondaire : Dans plusieurs grandes villes, la location touristique d’un logement qui n’est pas votre résidence principale est très encadrée, voire interdite sans changement d’usage.

Déclaration de revenus

• Les revenus issus de la location saisonnière doivent être déclarés aux impôts sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
• En 2023, selon l’INSEE, près de 500 000 logements étaient proposés en location courte durée en France, générant plus de 4 milliards d’euros de revenus déclarés.

Collecte de la taxe de séjour

• Dans la plupart des villes, Airbnb collecte automatiquement la taxe de séjour auprès des voyageurs et la reverse à la commune. Toutefois, il est conseillé de vérifier que cela s’applique à votre ville et à votre situation.

Contrôles et sanctions

Les autorités municipales disposent désormais de moyens renforcés pour contrôler les annonces, croiser les données et sanctionner les contrevenants. Les sanctions peuvent être lourdes :

• Amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour absence de déclaration
• Jusqu’à 50 000 € pour non-respect du changement d’usage à Paris
• Suppression de l’annonce sur les plateformes

En 2022, la Ville de Paris a infligé plus de 6 millions d’euros d’amendes aux propriétaires ne respectant pas la réglementation Airbnb.

Comment utiliser et mettre à jour son numéro sur Airbnb ?

Une fois le numéro d’enregistrement obtenu, il est impératif de l’utiliser correctement sur les plateformes de location, mais aussi de le mettre à jour en cas de changement de situation.

Renseigner son numéro sur Airbnb

1. Connectez-vous à votre espace hôte sur Airbnb.
2. Accédez à l’onglet « Annonces ».
3. Sélectionnez le logement concerné.
4. Dans la section « Lois et règlements locaux », saisissez votre numéro d’enregistrement dans le champ prévu à cet effet.
5. Enregistrez les modifications.

Airbnb bloque désormais la publication d’annonces pour lesquelles ce numéro est obligatoire mais non renseigné.

Mettre à jour son numéro

• En cas de modification du logement (adresse, capacité d’accueil…), vous devrez peut-être effectuer une nouvelle déclaration auprès de la mairie et obtenir un nouveau numéro.
• Sur Airbnb, mettez à jour le numéro dans votre espace loueur dès que la situation l’exige.

Vigilance sur la conformité

• Veillez à ce que le numéro indiqué soit parfaitement exact et corresponde bien au logement loué.
• Un contrôle municipal ou une plainte d’un voisin peut entraîner la vérification de votre numéro.

En cas de doute, contactez le service client Airbnb ou votre mairie pour vérifier la validité de votre numéro d’enregistrement.

Conseils pratiques pour simplifier vos démarches Airbnb

Obtenir et gérer un numéro d’enregistrement Airbnb peut sembler complexe, surtout pour les propriétaires novices. Voici quelques conseils pour faciliter vos démarches et éviter les erreurs courantes :

Anticiper les démarches administratives

• Débutez vos démarches plusieurs semaines avant la mise en ligne de l’annonce, surtout dans les grandes villes où le délai d’obtention peut varier selon les périodes (vacances, saison touristique, etc.).
• Gardez sous la main tous les justificatifs nécessaires : titre de propriété, justificatif de domicile, autorisation de changement d’usage si besoin.

Se faire accompagner par un professionnel

• Les agences spécialisées en gestion locative saisonnière, comme ICS Immo, peuvent vous aider à réaliser toutes les démarches administratives et à optimiser la gestion de votre location.
• Un accompagnement personnalisé vous permet de louer sereinement, en toute conformité avec la réglementation locale.

Bien se former sur la législation

• Participez à des webinaires, lisez les guides officiels ou abonnez-vous à la newsletter de votre mairie pour rester informé des évolutions réglementaires.
• N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier en cas de doute.

Utiliser des outils de gestion automatisés

• Des outils comme Smartbnb, Guesty ou Lodgify permettent de centraliser et de suivre vos obligations administratives (affichage du numéro, suivi des réservations, etc.).
• La plupart des plateformes envoient des alertes en cas de modification réglementaire ou de nécessité de renouveler votre déclaration.

Exemple pratique : check-list pour une annonce conforme

• Numéro d’enregistrement obtenu et affiché
• Plafond de location respecté
• Taxe de séjour correctement collectée
• Revenus déclarés aux impôts
• Assurance adaptée souscrite

En résumé, l’obtention du numéro d’enregistrement Airbnb est une étape incontournable pour toute location de courte durée dans de nombreuses villes françaises. Ce dispositif, conçu pour lutter contre les abus et garantir un meilleur contrôle du marché, impose aux propriétaires de suivre une procédure stricte, mais facilitée par la digitalisation des démarches. En respectant les règles locales, en affichant correctement votre numéro sur chaque annonce et en vous tenant informé des évolutions réglementaires, vous sécurisez votre activité et évitez d’importants désagréments. Pour une gestion sereine, n’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’un professionnel tel qu’ICS Immo. Louer sur Airbnb n’a jamais été aussi encadré : faites-en une force pour optimiser vos revenus tout en restant dans la légalité.